Самым распространенным видом жилого помещения в нашей стране на сегодня является, безусловно, квартира в многоквартирном жилом доме. Именно в квартирах проживают большинство наших сограждан, и приобретение квартиры — первое, что приходит в голову, когда говорится о покупке жилья.
Юридическое определение квартиры дается в ч. 3 ст. 16 ЖК РФ и выглядит довольно громоздко: «Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении».
Квартира – часть многоквартирного жилого дома
Квартира — это часть многоквартирного жилого дома. Здесь мы видим принципиальное отличие квартир от частных домов и таунхаусов. Выход из квартиры осуществляется в общее имущество многоквартирного дома, т.е. в его подъезд. Иногда для квартир на первых этажах оборудуется выход непосредственно на улицу, однако даже в этом случае у квартиры остается выход в подъезд.
Поскольку квартира — это часть многоквартирного жилого дома, то собственник квартиры одновременно является и собственником общего имущества этого дома. К общему имуществу дома относятся:
— оборудование общего назначения:
- стояки горячего и холодного водоснабжения, канализации, отопления, запорные устройства на них;
- лифтовое оборудование, мусоропроводы, находящиеся за пределами отдельных квартир электропроводка и распределительные щитки;
- конструктивные элементы дома (фундамент, крыша, стены, в том числе фасады, перекрытия, крыльца);
— помещения общего назначения:
- лестничные клетки, входные тамбуры, холлы, лифтовые шахты;
- чердачные и подвальные помещения (относятся к общему имуществу, если они запроектированы как общие помещения или если в них располагается оборудование, обслуживающее более одной квартиры (например, запорные устройства водопровода, счетчики коммунальных ресурсов));
— земельный участок, на котором находятся дом и расположенные на нем вспомогательные сооружения (детские площадки, заборы, калитки и т.д.).
Приобретая квартиру, вы становитесь собственником и всего перечисленного. Собственность же — это не только право, но и бремя: собственник должен нести расходы на содержание своего имущества, его ремонт и т.п. Эти расходы распределяются между всеми собственниками отдельных помещений (не только жилых, но и нежилых) пропорционально площадям принадлежащих им помещений.
Таким образом, приобретая квартиру, нужно учитывать, что вместе с ней приобретаются и расходы на содержание общего имущества, а также взносы на его капитальный ремонт.
Более того, накопленные прежним собственником долги по взносам на капитальный ремонт общего имущества дома переходят к новому собственнику (ч. 3 ст. 158 ЖК РФ). Это один из немногих видов долгов, которые следуют за собственностью и обременяют покупателя так же, как они ранее обременяли продавца. Чтобы не купить квартиру вместе с долгами, необходимо перед ее приобретением убедиться, что все платежи за капитальный ремонт прежним собственником внесены, либо, если они им не были внесены, можно смело торговаться и требовать снижения покупной цены как раз на сумму этой задолженности, а также на сумму начисленных на нее пеней.
С другой стороны, собственники помещений в многоквартирных домах могут распоряжаться общим имуществом, в том числе предоставлять его за плату отдельным лицам — как другим собственникам, так и посторонним.
Например, являющаяся общим имуществом крыша дома может быть предоставлена оператору сотовой связи для размещения на ней антенны или базовой станции, фасад дома может быть предоставлен под размещение рекламы и т.д.
Естественно, все это делается не безвозмездно. Плата за такое предоставление также поступает всем собственникам. Другое дело, что решение о таком предоставлении и о распределении получаемых доходов должно приниматься общим собранием собственников, которое бывает очень сложно собрать и тем более сорганизовать для того, чтобы решить вопрос о таком рациональном использовании общего имущества: всегда, даже в самом выгодном мероприятии, найдутся недовольные, кто будет против такого использования.
В связи с этим существенной характеристикой приобретаемой квартиры оказывается и то, насколько организованы соседи: создано ли ими ТСЖ или жилищный кооператив. Если такие организации созданы, то, как правило, вопрос управления общим имуществом в таких домах решается лучше, чем в тех домах, где они не созданы. Следует учитывать также, что в случае создания таких организаций отчисления на капитальный ремонт дома, уплачиваемые всеми собственниками, не попадают в общий котел, а направляются только на нужды этого дома — согласно решениям, принимаемым ТСЖ или кооперативом.
Из того, что квартира — это часть многоквартирного дома, следует еще и то, что собственники квартир не могут делать все что угодно, в отношении общего имущества, а должны принимать любые решения общим голосованием. Это относится не только к предоставлению в пользование каких-то частей общего имущества, но и к тому, как организовать придомовую территорию: поставить детскую площадку, например, или сделать два дополнительных парковочных места. Общим собранием собственников принимается также и решение об использовании отдельными жильцами частей общего имущества.
Например, распространенная ситуация, когда жильцы нескольких квартир отгораживают коридор, ведущий к их квартирам, и организуют там кладовку только для своих квартир, с точки зрения закона будет правомерной только тогда, когда общее собрание собственников дало согласие на это.
То же относится и к остеклению лоджий и балконов: их остекление меняет фасад дома, фасад — это общее имущество, а значит, чтобы застеклить лоджию или балкон, необходимо согласие общего собрания.
Аналогично должен решаться вопрос о размещении на фасаде кондиционеров, спутниковых антенн и тому подобных объектов.
В реальности мало кто соблюдает эти требования закона, полагаясь на то, что никто не предъявит претензий. Однако нарушение есть, и претензии в любой момент могут быть предъявлены. Так что, покупая квартиру с такой прихожей или с застекленным балконом, надо всегда иметь в виду, что рано или поздно может возникнуть необходимость убрать несогласованные переделки и обязанность сделать это будет возложена не на того, кто их когда-то сделал, а на того, кто будет собственником на момент предъявления претензий. Даже если такие переделки очень нравятся покупателю и являются для него важным аргументом при покупке, нужно учитывать опасность того, что их заставят убрать.
Квартира – жилое помещение
Квартира — это жилое помещение. Соответственно, к ней относится все сказанное ранее про жилые помещения: она должна быть пригодна для постоянного проживания в ней людей, может быть изначально спроектирована именно для этих целей или же приспособлена впоследствии, но в любом случае учтена именно как жилое помещение.
В многоквартирном доме могут существовать и нежилые помещения — магазины, офисы и т.п. Жилые квартиры, особенно на первых этажах домов, зачастую переводят в нежилые как раз для того, чтобы их можно было использовать в таких коммерческих целях.
Гораздо реже встречаются случаи, когда изначально нежилое помещение переводится в жилое. Принципиальных препятствий к этому нет, однако требования к жилым помещениям более жесткие, чем к нежилым, поэтому чаще всего из нежилых помещений в жилые переводят те квартиры, которые ранее были переведены из жилых в нежилые.
Квартира и несколько помещений различного назначения
Квартира, хотя и рассматривается как жилое помещение, сама по себе всегда состоит из нескольких помещений различного назначения. Прежде всего в любой квартире всегда есть как минимум одна комната, т.е. жилое помещение, непосредственно предназначенное для проживания. Кроме этого, в любой квартире есть вспомогательные помещения: коридор или коридоры, один или несколько санузлов, кухня. Не обязательны, но могут иметься также относящиеся к квартире, но не входящие в ее общую площадь дополнительные места для пребывания людей: балконы, лоджии, террасы.
Наличие таких дополнительных мест или вспомогательных помещений может быть существенным аргументом при принятии решения о приобретении квартиры. Несмотря на то что их площадь не включается в общую площадь квартиры, в договоре может быть предусмотрена плата и за них, и это совершенно правомерно.