Борьба с таким обходом закона ведется в двух направлениях.

Во-первых, в силу ч. 3 ст. 1 Закона о долевом строительстве запрещается уступка гражданам-потребителям прав по договорам о приобретении недвижимости в будущем, если такие договоры заключены не в соответствии с Законом о долевом строительстве. Но такой запрет оказался не слишком действенным. Люди настолько стремятся приобрести жилье, что готовы заключать договоры и не соответствующие закону. Лишать таких людей, особенно уже заплативших деньги за уступку, любых прав и признавать недействительными их договоры было бы слишком жестоко и несправедливо.

Поэтому в судебной практике выработалось второе направление борьбы с обходом застройщиками требований Закона о долевом строительстве: суды, обнаружив, что заключенное сторонами соглашение предполагает получение денег застройщиком за еще находящийся в процессе строительства объект, констатируют, что фактически между сторонами сложились отношения из договора об участии в долевом строительстве, и предоставляют гражданину ту же защиту, которую он имел бы, если бы договор был заключен в полном соответствии с требованиями Закона о долевом строительстве.

Другой способ избежать применения Закона о долевом строительстве — предлагать помещения не в многоквартирных жилых домах. Конечно, если человек строит для себя индивидуальный жилой дом, то никакое долевое строительство ему не нужно: доли в застройке делить не с кем. В этом случае вполне достаточно заключения договора строительного подряда на возведение такого дома. Но как только появляется необходимость построить нечто большее, чем индивидуальный дом, этот Закон уже должен применяться.

Так, например, несмотря на то что по своим потребительским качествам таунхаусы очень близки к индивидуальным жилым домам, на их строительство распространяется действие Закона о долевом строительстве. Это связано с тем, что в ч. 2.3 ст. 1 Закона о долевом строительстве прямо указано, что он применяется к строительству жилых домов блокированной застройки, состоящих из трех или более блоков.

Чтобы избежать применения Закона о долевом строительстве, застройщики в некоторых случаях начинают строить апартаменты, т.е. формально — нежилые помещения, которые по своему функционалу полностью соответствуют жилью. Но и эта калитка тоже захлопнута судебной практикой: при возникновении споров суды, увидев, что речь идет о привлечении денег под строительство фактически жилых помещений, без сомнений начинают применять Закон о долевом строительстве и к таким отношениям.

Наконец, избежать применения этого Закона можно, если денежные средства привлекаются после ввода дома в эксплуатацию. Другое дело, что застройщику деньги нужны непосредственно во время стройки и ждать окончания строительства экономически невыгодно.

Чтобы совместить и нежелание руководствоваться Законом о долевом строительстве, и желание получить деньги за еще не построенный объект, некоторые застройщики заключают предварительные договоры, договоры о резервировании, в которых заранее определяют, какой объект должен быть построен, а денежные средства от гражданина принимают на основании другого договора — как правило, заемного типа. Здесь, правда, такие застройщики рискуют еще и привлечением их к ответственности за незаконную банковскую деятельность, поскольку систематическое привлечение взаймы денежных средств граждан — это именно банковская деятельность, но дольщику это мало интересно. Для него намного важнее, как он сможет защитить свои права на получение недвижимости. В этом случае на защиту граждан также встает судебная практика. При рассмотрении судом спора, связанного с заключением и нарушением таких соглашений, при условии что в суде будет доказана взаимная связь предварительного договора и договора займа, будут применены правила Закона о долевом строительстве, несмотря на то что формально договор об участии в долевом строительстве не заключался.

Таким образом, если застройщик предлагает вместо договора об участии в долевом строительстве заключить инвестиционный договор, договор о продаже будущей недвижимости, предварительный договор купли-продажи, договор о резервировании или какое-либо другое соглашение — фантазия по наименованию таких соглашений очень богата — и при этом утверждает, что на это соглашение не будут распространяться правила о долевом строительстве, а договор, соответственно, не будет зарегистрирован, гражданину, намеревающемуся приобрести жилье таким способом, нужно оценить для себя, при этом не по формальным признакам, а по сути, соответствует ли такой договор долевому строительству, и если да, то следует понимать, что к такому договору — если дело дойдет до суда — все равно будут применяться нормы Закона о долевом строительстве.