Адвокат 24 часа

Помощь адвоката в Москве 24 часа в сутки

Свяжитесь с нами
8-985-779-66-66

Основные схемы приобретения будущей недвижимости — 3

Вспомним условия, при наличии которых к отношениям будет применяться Закон о долевом строительстве.

Во-первых, привлечение средств физических лиц. То есть получение денег не только от организаций или индивидуальных предпринимателей, но и от обычных людей. При этом большую гарантию признания отношений подпадающими под действие Закона о долевом строительстве даст систематичность такого привлечения. Ее можно доказать, например, рекламными материалами, предлагающими к покупке жилье в конкретном доме, самим фактом заключения договоров с разными людьми (если, конечно, удастся достоверно узнать, что такие договоры заключаются). О том, что первичная продажа, предположим, осуществляется юридическому лицу с последующей уступкой гражданам исключительно в целях обхода требований Закона о долевом строительстве, может свидетельствовать также взаимная связь между застройщиком и таким юридическим лицом — первичным приобретателем: например, совпадение учредителей организаций или их руководителей (выяснить это можно с помощью информации из ЕГРЮЛ на сайте ФНС России (https://egrul.nalog.ru/)).

Во-вторых, строительство жилья в многоквартирном доме. Здесь не должно смущать формальное описание приобретаемых помещений и дома как нежилых. Если по всем своим признакам здание предназначено для проживания (в отдельных номерах-апартаментах присутствуют не только санузлы, но и места для размещения кухни; отсутствие обычных для гостиниц услуг прачечной, уборки номера; продажа отдельных апартаментов в собственность; использование проектно-планировочных решений жилых домов), то оно в случае возникновения спора будет признано жилым.

В-третьих, это привлечение денежных средств в обмен на помещения, которые будут построены позднее. Имеет значение не столько формальный момент заключения договора и перечисления по нему денег, сколько сущностный: когда именно — вне зависимости от юридического оформления — деньги были уплачены дольщиком застройщику. Если это произошло до того, как объект был достроен (а факт завершения строительства определяется выдачей разрешения на ввод здания в эксплуатацию), то мы имеем дело с долевым строительством. А то, что с точки зрения оформления деньги были первоначально переданы, например, по договору займа и лишь потом — после ввода здания в эксплуатацию — вместо возврата займа застройщик зачел их в счет стоимости жилья, уже не столь важно.

Если все эти признаки есть в наличии, то дольщик может, конечно, согласиться с заключением договора, не являющегося договором участия в долевом строительстве, — Закон о долевом строительстве защитит его. Но надо понимать, что добиваться такой защиты, возможно, придется в суде, — добровольно застройщик с ней вряд ли согласится, иначе зачем же ему было прибегать к обходным схемам. Кроме этого, отсутствие государственной регистрации договора создает возможность для двойных продаж — во многом для борьбы с ними в 2004 году был принят Закон о долевом строительстве, и нежелание застройщика следовать его правилам может означать, что он намерен прибегнуть к таким двойным продажам.

Как видим, защита дольщиков при заключении договоров о приобретении строящегося жилья, не соответствующих Закону о долевом строительстве, строится в основном путем признания за ними тех же прав, которые дает закон дольщику, заключившему договор в соответствии с его требованиями.

Впрочем, на основании ч. 2.1 ст. 1 Закона о долевом строительстве у дольщика есть еще один способ защиты: по его заявлению заключенный в обход закона договор в судебном порядке может быть признан недействительным. В случае такого признания застройщик обязан возвратить дольщику все полученные от него деньги и возместить все убытки. Однако этот способ защиты применяется крайне редко, так как предполагает утрату дольщиком всех прав на строящийся объект в обмен на право получения денег. Но сам по себе вопрос об оспаривании договора и возврате хоть чего-нибудь встает обычно тогда, когда денег у застройщика уже нет и взять с него нечего. Именно по этой причине дольщики предпочитают попытать счастья в борьбе хотя бы за ту часть объекта, которая была построена, чем признавать недействительным договор и получать эфемерное денежное требование.

Мы рассмотрели случаи, в которых застройщики в обход закона не заключают договор участия в долевом строительстве, а заключают другие договоры. В то же время не стоит забывать, что договор участия в долевом строительстве — это хотя и самый распространенный, но далеко не единственный легальный способ приобретения жилья на первичном рынке. Далее разберем другие способы.

Строительство жилья на основании договора подряда может осуществляться, если речь идет о строительстве индивидуального жилого дома либо жилого дома блокированной застройки не более чем на два блока. Еще одним обязательным условием, необходимым для того, чтобы получить жилье таким образом, является наличие у гражданина прав на земельный участок, на котором будет осуществляться строительство. Это может быть либо право собственности, либо аренда, в условиях которой предусмотрено право на строительство дома. Если права на земельный участок принадлежат застройщику, то первичное право собственности на построенный дом также будет получено именно им. Последующая передача дома в этом случае осуществляется на основании договора купли-продажи и с юридической точки зрения будет уже вторичным приобретением, а не первичным.

Чтобы правомерно построить дом, необходимо получить разрешение на строительство, а значит — подготовить предварительно проект дома. Такая работа поручается специальным архитектурным бюро, на которые возлагается ответственность за соответствие их проекта не только пожеланиям клиента, но и строительным правилам. Заключая договор на проектирование с ними, нужно указывать, что архитектор отвечает за такое соответствие, и по возможности увязывать полную оплату с получением разрешения на строительство. Как вариант — поручать получение такого разрешения той же фирме, которая разрабатывала проект. При заключении договора подряда на строительство дома необходимо предусмотреть сроки начала и завершения строительства, а также меры ответственности за их нарушение. Объем работ должен определяться проектной документацией. По завершении строительства необходимо получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, на основании которого будет зарегистрировано право собственности на дом.

Возвращаясь к многоквартирным домам, отметим, что приобретение жилья посредством жилищных сертификатов, допускаемое Законом о долевом строительстве, распространено очень слабо, а сами такие сертификаты выдаются крайне редко и в особых случаях, связанных обычно с предоставлением жилья государством. По этой причине не будем отдельно рассматривать этот способ.

Гораздо более распространены жилищно-строительные кооперативы. В Законе о долевом строительстве упоминаются еще и жилищные накопительные кооперативы, но они распространены крайне мало. По данным сайта ФНС России, на всю страну зарегистрировано менее 200 жилищных накопительных кооперативов, притом, что жилищно-строительных — более 23 тыс., поэтому в дальнейшем будем рассматривать только особенности приобретения жилья в жилищно-строительных кооперативах, тем более что их отличия от накопительных кооперативов совершенно несущественны.